Neubewertung der Liegenschaften

Für die Vermögenssteuer von Immobilien ist nach Bundesrecht ausdrücklich vom Grundsatz der Besteuerung zum Verkehrswert auszugehen (Art. 14 Abs. 1 StHG). Der Verkehrswert (Marktwert) entspricht dem Verkaufswert, den eine Immobilie im normalen Geschäftsverkehr unter unabhängigen Dritten besitzt. Liegt kein Verkaufswert vor, so ist der Verkehrswert der Immobilie zu schätzen. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das Bundesgesetz indessen nicht vor. Hingegen können die Ungenauigkeiten der Schätzung bei der Festlegung der Vermögenssteuer nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung berücksichtigt werden (BGE 124 I 193 S. 200). Als unvereinbar mit dem Bundesrecht gilt, die Vermögenssteuer von Immobilien auf einen bestimmten Prozentsatz des Verkehrswerts zu beschränken oder höher als den Verkehrswert festzulegen.

Die Neubewertung der Grundstücke erfolgt auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens, das auf statistisch ausgewerteten Kauf- und Mietpreisen basiert. Damit entfällt für die Wertermittlung die bisher übliche Objektbesichtigung. Bei der Schätzung von Verkehrswerten und Vermögenssteuerwerten geniesst das Vergleichswertverfahren sowohl in der Bewertungslehre als auch in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die höchste Akzeptanz. Weil das Vergleichswertverfahren für Immobilien auf konkreten Werten realer Käufe basiert, kann es das Marktgeschehen besonders gut abbilden. Liegt kein aktueller Kaufpreis vor, so kann beim indirekten Vergleichswertverfahren der Verkehrswert einer Immobilie mit Hilfe von sogenannten Vergleichs- und Anpassungsfaktoren aus den Kaufpreisen der Vergangenheit vergleichbarer Immobilien und Lagemerkmalen abgeleitet werden.

Bei fehlenden Kaufpreisen orientiert sich der Vermögenssteuerwert am geschätzten Sachwert einer Immobilie, als Summe aus Gebäudesachwert und Landwert. Der Gebäudesachwert wird aus dem Neuwert (beispielsweise Gebäudeversicherungswert), zuzüglich den Baunebenkosten und sonstigen baulichen Anlagen ermittelt. Der Gebäudesachwert ist somit der Neuwert, den man einsetzen muss, um die Immobilie neu zu errichten. Handelt es sich bei der Immobilie um keinen Neubau, so wird der ermittelte Neuwert seit der Erbauung zufolge Alters und Abnützung linear entwertet. Der Landwert wird auf Grundlage von vergleichbaren Kaufpreisen festgelegt.

In vielen Fällen entspricht der geschätzte Sachwert nicht dem Verkehrswert einer Immobilie. Zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt werden aus Kaufpreissammlungen sogenannte Marktanpassungsfaktoren (MAF) bestimmt. Marktanpassungsfaktoren werden aus dem Verhältnis vergleichbaren und geeigneten Kaufpreisen zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet. Somit werden "Kosten" zu marktüblichen "Werten".

Für die Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren werden mathematisch-statistische Modelle (multiple lineare Regressionsmodelle) angewendet. Die Ungenauigkeit der Schätzung (Unschärfe) wird bei der Festlegung der Vermögenssteuer berücksichtigt und in Abzug gebracht. Der so ermittelte Vermögenssteuerwert erfüllt damit alle Anforderungen, welche das Bundesgesetz, die bundesgerichtliche Rechtsprechung und die Bewertungslehre fordern.

Das Bundesgesetz schreibt nicht vor, nach welcher Methode der Eigenmietwert oder der zu dessen Berechnung dienende Marktmietwert zu bestimmen sind (Art. 7 Abs. 1 StHG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Eigenmietwert grundsätzlich dem Marktmietwert zu entsprechen, tiefere Ansätze sind bis zur Untergrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte zulässig.

Bei der Festlegung von Eigenmietwerten und Marktmietwerten besteht die Schwierigkeit, dass selbstgenutzte Immobilien dem Mietwohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen und damit auch keinen direkten, gegenwärtigen Mietpreis haben. Die Mietwerte lassen sich aber in der Regel durch Vergleich mit ähnlichen vermieteten Objekten, nach dem indirekten Vergleichswertverfahren, schätzen. Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Mietwert einer selbstgenutzten Immobilie, mit Hilfe von sogenannten empirischen Zinssätzen (EZS), aus den Markt- und Mietwerten vergleichbarer Immobilien und Lagemerkmalen, abgeleitet. Der (empirische) Liegenschaftszins ist eine feste Rechengrösse in der Immobilienbewertung und beschreibt das Verhältnis zwischen Miet- und Marktpreis einer Immobilie. Der Begriff 'empirisch' legt nahe, dass die Zinssätze aus systematisch gewonnenen Daten statistisch hergeleitet werden und der marktüblichen Verzinsung entsprechen.

Mit diesem Verfahren kann somit für jede selbstbewohnte Immobilie, ein marktüblicher Mietwert geschätzt werden. Der daraus abgeleitete Eigenmietwert, mit dem Wert von 62 Prozent der Marktmiete, erfüllt alle Anforderungen, welche das Bundesgesetz und die bundesgerichtliche Rechtsprechung fordern.

Die Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke wird nach den Bewertungsnormen des Bundes, namentlich nach der aktuellen eidgenössischen "Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts" vom 31. Januar 2018 bestimmt.

Die Neubewertung wird in einem zweistufigen Verfahren vorgenommen. In einer ersten Stufe werden die Vermögenssteuerwerte resp. die Ertragswerte aller landwirtschaftlichen Grundstücke per 2025 pauschal, mit einer moderaten Erhöhung von 30 Prozent (gemäss Anhang 3 VBG) angepasst. Die Eigenmietwerte bleiben unverändert. Wird gegen die Eröffnung der neuen Werte Einsprache erhoben oder liegt nach der pauschalen Anpassung ein Einzelschätzungsgrund vor, so wird der betroffene Betrieb komplett neu bewertet.

In dieser zweiten Stufe wird die landwirtschaftliche Bewertung nach einer Objektbesichtigung, detailliert nach der aktuell gültigen eidgenössischen Anleitung durchgeführt. Im Zuge einer solchen Neubewertung wird auch der landwirtschaftlich genutzte Wohnraum und der Eigenmietwert nach der aktuell gültigen Anleitung neu festgesetzt. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen und der Wald werden aufgrund der pauschalen Ansätze gemäss Anhang 4 VBG bewertet. Eine allgemeine Neubewertung erfolgt in Zukunft immer dann, wenn eine neue Anleitung in Kraft tritt. Auf das Folgejahr des Inkrafttretens einer neuen Anleitung werden wieder alle Grundstücke mit dem oben beschriebenen, zweistufigen Verfahren aktualisiert.

Im Zuge der Steuergesetzrevision des Schätzungswesen passt der Kanton Aargau die Eigenmiet- und Vermögensteuerwerte aller Liegenschaften an eine aktuelle Wertbasis an. Für die Schätzung der Markt- und Mietwerte führt er ein neues Bewertungsverfahren ein, das auf statistisch ausgewerteten Kauf- und Mietpreisen basiert.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hat in seinem Urteil vom 16. September 2020 den Kanton verpflichtet, seine Praxis der Eigenmietwertbesteuerung grundlegend zu überarbeiten. So ist die Eigenmietwertbesteuerung bei einer Vielzahl selbstbewohnter Liegenschaften gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts rechtswidrig.

Das Bundesrecht schreibt vor, dass der Eigenmietwert in jedem Einzelfall die Mindestschwelle von 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Die aktuelle Aargauer Praxis kann diese Vorgabe nicht durchgängig gewährleisten, weshalb eine erneute Revision nach der letzten Anpassung der Eigenmietwerte per 2016 notwendig wurde.

Die Änderungen sind am 1. Januar 2025 in Kraft getreten.

Das kantonale Steueramt wird etwa 250'000 Neuschätzungen vornehmen. Der Versand der neuen Schätzungen ist ab Herbst 2025 geplant. Es wird mit einer zweijährigen Übergangsphase gerechnet, bis alle Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Neuschätzungen erhalten haben.

Nein, die neuen Werte werden Ihnen automatisch zugestellt.

Mit der Einführung des neuen Schätzungswesens erfolgen die Neubewertungen alle 5 Jahre.

Bei Fragen oder Einwänden können Sie sich an Ihr Gemeindesteueramt oder das kantonale Steueramt (Sektion Grundstückschätzung) wenden. Formelle Einsprachen werden vom kantonalen Steueramt bearbeitet.

In einigen Fällen könnte es vorkommen, dass Sie eine Neubewertung erhalten, obwohl Sie nicht mehr Eigentümer/in der Liegenschaft sind. Dies kann auf verspätete Grundbuchmeldungen zurückzuführen sein.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum versteuern müssen. Er orientiert sich an der Miete, die bei einer Vermietung der Immobilie erzielt werden könnte.

Die Sektion Grundstückschätzung des kantonalen Steueramts legt den Eigenmietwert fest.

Die Eigenmietwerte werden neu auf 62 Prozent der Marktmiete angepasst.

Die Anpassung betrifft alle Wohneigentümerinnen und -eigentümer, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, einschliesslich der Ferienhäuser und Zweitwohnsitze.

Die genauen finanziellen Auswirkungen hängen von der individuellen Situation ab. Grundsätzlich führt ein höherer Eigenmietwert zu einem höheren steuerbaren Einkommen.

Auf Bundesebene wird aktuell über eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Das eidgenössische Parlament hat der Abschaffung des Eigenmietwertes sowie der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften im Dezember 2024 zugestimmt. Der Eigenmietwert wird nur abgeschafft, falls die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt wird. Und diese Einführung unterliegt noch der obligatorischen Volksabstimmung. Der genaue Zeitplan der Volksabstimmung und deren Umsetzung bei einer allfälligen Annahme sind jedoch noch offen.

Ab dem 1. Januar 2025 wird im Kanton Aargau die Neubewertung aller Liegenschaften auf einer aktuellen Wertbasis eingeführt. Dies führt in den meisten Fällen zu einer Erhöhung der Vermögenssteuerwerte, da die Wertbasis vom Jahr 1998 auf das 2. Quartal 2024 aktualisiert wird.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften im Kanton Aargau sind von den Änderungen betroffen.

Die Erhöhung des Vermögenssteuerwerts wird in vielen Fällen zu einer höheren Vermögenssteuer führen. Die genaue Auswirkung hängt von Ihrem individuellen Vermögen und den geplanten Entlastungsmassnahmen ab.

Ja, beide Werte hängen von dem durch das Schätzungsverfahren individuell ermittelten Schätzungswert Ihrer Liegenschaft ab.