6.5 Liegenschaftsunterhalt

Pauschalabzug und effektive Kosten

Für jede Liegenschaft des Privatvermögens kann zwischen dem Abzug der effektiven Kosten und dem Pauschalabzug gewählt werden. Für Liegenschaften des Geschäftsvermögens können nur die effektiven Kosten geltend gemacht werden.

Pauschalabzug

Die Pauschalbeträge sind wie folgt festgesetzt:

• 10  % des gesamten Mietrohertrags oder Eigenmietwerts für Gebäude, die am 01.01.2025 bis und mit 10 Jahre alt sind;
• 20 % des gesamten Mietrohertrags oder Eigenmietwerts für Gebäude, die am 01.01.2025 über 10 Jahre alt sind.

Effektive Kosten

Als Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften gelten grundsätzlich nur die werterhaltenden Aufwendungen.

Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind die Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abziehbar sind. Abziehbar sind ferner die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, welche die steuerpflichtige Person aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat. Kein Abzug wird auf subventionierte oder von Dritten (z. B. Versicherungen) getragenen Arbeiten gewährt.

Beiträge von Bund, Kanton und Gemeinden an energetische Sanierungen von Liegenschaften (Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen, nationales Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen usw.) sind von den ausgewiesenen Kosten in Abzug zu bringen.

Generell nicht abziehbar sind die wertvermehrenden Aufwendungen (mit Ausnahme der Aufwendungen für Energie- und Umweltschutzmassnahmen).

Seit dem 01.01.2020 können Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen werden, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden konnten. Dasselbe gilt für Rückbaukosten im Hinblich auf einen Ersatzneubau.

Bei Geltendmachung von Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau muss das Hilfsformular "Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau" vollständig ausgefüllt und der Steuererklärung beigelegt werden. Das entsprechende Hilfsformular finden Sie unter www.ag.ch/steuern.

Für die Übertragung auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden von Investitionskosten, die beim Energiesparen und dem Umweltschutz dienen sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau, muss das Hilfsformular "Übertragung von Liegenschaftskosten auf Folgeperiode" ausgefüllt und mit der Steuererklärung eingereicht werden. Das entsprechende Hilfsformular finden Sie unter www.ag.ch/steuern.

Das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt [LUK] kann unter www.ag.ch/steuern heruntergeladen werden.

Übersicht über abzugsfähige und nicht abzugsfähige Aufwendungen

Die folgende Übersicht ist beispielhaft und deshalb nicht abschliessend.

Abzugsfähig sind

• Kosten für Reparaturen und Ersatz an Gebäuden und an damit fest verbundenen Bestandteilen (ohne Mobiliar und dgl.);
• Aufwendungen für den Unterhalt des Umschwungs wie z. B. Betriebs- und Unterhaltskosten des Rasenmähers, Schneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen (ohne Obstbäume, Beerensträucher und dgl.). Der Abzug ist auf Kosten beschränkt, die notwendig sind, um Garten und Hausplatz im ursprünglichen Zustand zu erhalten;
• Beiträge in den Erneuerungsfonds von Eigentumswohnungen, sofern reglementarisch und tatsächlich jede andere Verwendung als zur Deckung von Reparatur- und Instandstellungskosten ausgeschlossen ist. Werden später aus dem Erneuerungsfonds Unterhaltsarbeiten bezahlt, kann dafür nicht noch einmal ein Abzug vorgenommen werden;
• Sachversicherungsprämien für Brand-, Wasserschaden-, Glas-, Haftpflichtversicherung usw. (ohne Hausrat- und Mobiliarversicherung);
• wiederkehrende Beiträge für Strassenunterhalt;
• Kaminfegerkosten (ohne Feuerungskontrolle);
• Kosten von Serviceabonnementen für Heizungsanlagen, Waschmaschinen, Wasserenthärtungsanlagen usw.;
• Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau;
• bei vermieteten Objekten (sofern die Bruttomieterträge vor Abzug der Nebenkosten versteuert werden):
  • Grund- und Mengengebühr für Wasserversorgung, Strom, Kehricht, Abwasserreinigung;
  • Gebühr für Feuerungskontrolle und die Einleitung von Abwasser in öffentliche Gewässer;
  • Energiekosten, Wasserzins, Beiträge für Hauswart, Kosten der gemeinschaftlich genutzten Räume;
  • Strassenbeleuchtung, Strassenreinigung, Winterdienst;
  • Kaminfegerarbeiten.

Nicht abzugsfähig sind

• Investitionen und wertvermehrender Anteil bei Instandstellungs- und Instandhaltungskosten (mit Ausnahme von Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen);
• Anschaffung und Ersatz von Vorhängen, Möbeln, Beleuchtungskörpern;
• Anschaffung und Ersatz von Werkzeugen, Maschinen, Mobiliar, Leitern usw.;
• Heizungskosten für die eigene Wohnung;
• Wasserbezugskosten;
• Gemüse-, Beeren-, Obst- und Früchtepflanzungen inklusive Pflege/Unterhalt;
• Wert der eigenen Arbeit;
• Feuerungskontrolle;
• Benützungsgebühren für Kanalisations- und Gewässerschutzanlagen;
• Gebühren für Kehrichtbeseitigung.