Einwohnergemeinde XXX
Gemeinderat
[Adresse]
[Name und Adresse des 
Grundeigentümers]
Ort und Datum

V E R F Ü G U N G

Sachverhalt: 
1.	[Kurze Darlegung der Ausgangslage und der Planung beziehungsweise des Vorgangs, der die Mehrwertabgabe auslöst; inklusive Angabe des betroffenen Grundstücks]
2.	Am XXX hat das kantonale Steueramt den aufgrund des Entwurfs der revidierten Nutzungsplanung entstandenen Mehrwert für das Grundstück XXX auf Fr. XXX geschätzt. 
3.	Mit Schreiben vom XXX hat die Gemeinde den Grundeigentümer über den planungsbedingten Mehrwert und die voraussichtliche Höhe der Abgabe informiert. Am XXX hat die Gemeindeversammlung/der Einwohnerrat den Entwurf der revidierten Nutzungsplanung beschlossen.
4.	Mit Beschluss vom XXX hat der Regierungsrat die Nutzungsplanung genehmigt, womit die Mehrwertabgabeforderung entstanden ist. Der Genehmigungsentscheid ist in Rechtskraft erwachsen.
5.	Mit Schreiben vom XXX hat die Gemeinde dem Grundeigentümer das rechtliche Gehör gewährt. Dem Grundeigentümer wurde eine Frist angesetzt, sich dazu zu äussern. [Der Grundeigentümer hat keine Stellungnahme eingereicht / Von dieser Möglichkeit wurde mit Stellungnahme vom XXX Gebrauch gemacht. Der Grundeigentümer führte im Wesentlichen aus, dass XXX.]
6.	[Seit dem Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung wurde für das Grundstück XY am XY eine Baubewilligung erteilt] / [Seit dem Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung wurde das Grundstück XY am XY von XY an XY veräussert.]
Erwägungen:
1.	Gemäss § 28b Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG; SAR 713.100) erlässt der Gemeinderat eine Verfügung über die definitive Höhe der Mehrwertabgabe, sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist. Der Genehmigungsentscheid zur Nutzungsplanung ist in Rechtskraft erwachsen.
2.	Gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist für die Festlegung der Höhe der Abgabe und die Bestimmung der abgabepflichtigen Person der Zeitpunkt der Genehmigung massgebend. Im Zeitpunkt der Genehmigung vom XXX war [Name des Verfügungsadressaten] Grundeigentümer/in des Grundstücks XY, weshalb sich diese Verfügung an ihn/sie richtet.
3.	Gemäss § 28a Abs. 1 BauG leisten die Grundeigentümerinnen und -eigentümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe auf den Mehrwert. Der Einzonung gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb Bauzonen, wenn das Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liegt, in der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zugelassen ist.
[Darlegung, dass die Nutzungsplanung für den Grundeigentümer des Grundstücks eine Einzonung oder eine der Einzonung gleichgestellte Umzonung bewirkt]. Es liegt keine Ausnahme gemäss § 28a Abs. 4 BauG vor. Für das Grundstück XXX besteht somit eine Mehrwertabgabepflicht gemäss § 28a Abs. 1 BauG.
4.	Gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist für die Schätzung des Mehrwerts das kantonale Steueramt zuständig. Dieses hat den Mehrwert am XXX auf Fr. XXX geschätzt. [Ausführung der Berechnungsgrundlagen: Fläche, Quadratmeterpreis vor und nach der Umzonung, eventuell Auseinandersetzung mit Einwänden des Grundeigentümers gemäss Stellungnahme]. 

[Es sind seit der Schätzung keine Änderungen am Entwurf der Nutzungsplanung erfolgt. / Es bestehen keine Gründe, von dieser Schätzung abzuweichen.]
5.	Gemäss § 28a Abs. 1 BauG beträgt der Abgabesatz 20 % des Mehrwerts. Die Gemeinden können gemäss § 28a Abs. 2 BauG den Abgabesatz auf höchstens 30 % erhöhen. [Gemäss § XXX des XXX Reglements/BNO beträgt der Abgabesatz [XXX %.] 
XXX % des Mehrwerts von Fr. XXX führen zu einer Mehrwertabgabe von Fr. XXX. 
6.	Diese Mehrwertabgabe muss nicht sofort bezahlt werden. Gemäss § 28d Abs. 1 BauG bezieht der Gemeinderat die Mehrwertabgabe bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist. Erst zu diesem Zeitpunkt wird Rechnung gestellt.
[Gemäss § 28d Abs. 1 BauG bezieht der Gemeinderat die Mehrwertabgabe bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist. [Seit der Entstehung der Forderung im Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung wurde für das Grundstück XXX am [Datum XXX] eine Baubewilligung erteilt] / [Seit dem Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung wurde das Grundstück XXX am [Datum XXX] veräussert.]. Es wird deshalb nach Rechtskraft der Festsetzungsverfügung umgehend eine Rechnung gestellt.]
7.	Zur Sicherung der Forderungen und der Verzugszinsen besteht gemäss § 28c Abs. 1 BauG von Gesetzes wegen ein gesetzliches Grundpfandrecht. In der vorliegenden Verfügung wird deshalb festgestellt, dass für die Mehrwertabgabe ein solches Pfandrecht zu Gunsten der Gemeinde XXX und zu Lasten des Grundstücks XXX besteht. Die Gemeinde wird dieses Pfandrecht nach Eintritt der Rechtskraft der vorliegenden Verfügung beim örtlich zuständigen Grundbuchamt eintragen lassen.
8.	Gemäss § 28e Abs. 1 BauG steht dem Kanton 10 % des Mehrwerts zu, weshalb diesem die vorliegende Verfügung gestützt auf § 3 Abs. 1 der Verordnung über die Mehrwertabgabe (MWAV; SAR 713.116) ebenfalls eröffnet wird.
9.	Gemäss § 31 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; SAR 271.200) ist das erstinstanzliche Verwaltungsverfahren unentgeltlich. Für den Erlass dieser Verfügung wird deshalb keine Gebühr erhoben. 

Aus diesen Gründen wird
verfügt:
1.	Die Mehrwertabgabe für die [Einzonung / der Einzonung gleichgestellte Umzonung] des Grundstücks XXX wird auf Fr. XXX festgesetzt.
2.	Die Mehrwertabgabe gemäss Ziffer 1 hiervor wird bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist zur Bezahlung fällig. [Diese Ziffer 2 streichen, falls das Grundstück bereits veräussert wurde oder eine Baubewilligung erteilt worden ist (sofern keine Stundung gewährt wurde)]
3.	Zu Gunsten der Einwohnergemeinde XXX und zu Lasten des Grundstücks XXX besteht für die Forderung gemäss Ziffer 1 hiervor ein gesetzliches Grundpfandrecht, welches im Grundbuch einzutragen ist. Das Grundbuchamt XXX wird beauftragt, dieses Grundpfandrecht einzutragen und den Gemeinderat XXX nach erfolgtem Eintrag darüber zu informieren.
4.	Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

RECHTSMITTELBELEHRUNG
1.	Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit Zustellung beim Gemeinderat XXX, Adresse, schriftlich Einsprache erhoben werden. 
2.	Die Einsprache muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d. h., es ist
a) anzugeben, wie der Gemeinderat entscheiden soll und
b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
3.	Auf eine Einsprache, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.
4.	Der angefochtene Entscheid ist anzugeben, allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich beizulegen. Die Einsprache ist zu unterzeichnen.
Zu eröffnen:
•	der Grundeigentümerin (per Einschreiben)
•	dem Kanton Aargau, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau

Mitteilung nach Rechtskraft (inklusive Rechtskraftbescheinigung) an:
•	das Grundbuchamt XXX / Adresse