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Landkauf und -verkauf

Wer ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen möchte (Kauf, Tausch, Schenkung), braucht eine Bewilligung des Kantons Aargau. Erteilt wird die Bewilligung, wenn die Käuferin oder der Käufer das Land selber bewirtschaftet, es im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich liegt und der Kaufpreis nicht übersetzt ist.

Keine Bewilligung ist erforderlich beim Erwerb eines Grundstücks durch Erben, Nachkommen, Ehegatten, Eltern, Geschwister oder Geschwisterkinder der Verkäuferin oder des Verkäufers oder durch einen Mit- oder Gesamteigentümer beziehungsweise durch eine Mit- oder Gesamteigentümerin.

Der Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) prüft vor der Bewilligung verschiedene Parameter:

Realteilungsverbot

Ein landwirtschaftliches Gewerbe unterliegt dem Realteilungsverbot. Das bedeutet, dass einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile des landwirtschaftlichen Gewerbs nicht veräussert werden dürfen. Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot können unter anderem bewilligt werden, wenn:

  • eine Aufteilung nach Nutzungsart (landwirtschaftlich/nichtlandwirtschaftlich, zum Beispiel Abtrennung Bauzone ohne betriebsnotwendige Bauten) stattfindet
  • ein Abtausch erfolgt mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen, die für den Betrieb des Gewerbs günstiger liegen oder geeigneter sind

Beispielsweise kann ein Waldgrundstück von einem landwirtschaftlichen Gewerbe verkauft werden, wenn dafür eine Landparzelle gekauft werden kann oder in die Betriebsgebäude investiert wird. Bei der Abtrennung von Gebäuden ausserhalb Bauzone von einem landwirtschaftlichen Gewerbe gibt es eine Koordinationspflicht mit der Raumplanung, im Kanton Aargau ist das die Abteilung für Baubewilligungen.

Selbstbewirtschaftung und Ausnahmen

Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet, das landwirtschaftliche Gewerbe selber führt und die Fähigkeiten dazu besitzt. Eine landwirtschaftliche Ausbildung ist nicht zwingend erforderlich. Je grösser die Fläche, desto höher die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung.

Ausnahmen der Selbstbewirtschaftung können gemäss Art. 64 BGBB (öffnet in einem neuen Fenster) bewilligt werden:

  • Zur Erhaltung eines Pachtbetriebes (landwirtschaftliches Gewerbe).
  • Wenn das landwirtschaftliche Grundstück in einer Schutzzone liegt und der Erwerber (zum Beispiel Bund, Kanton, Gemeinde, Naturschutzorganisation) den Boden zum Zwecke dieses Schutzes erwirbt.
  • Wenn kein Angebot eines Selbstbewirtschafters nach öffentlicher Ausschreibung durch eine Urkundsperson vorliegt.
  • Grundpfandgläubiger im Zwangsvollstreckungsverfahren

Ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich

Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich beträgt 5 bis 8 km. Damit ist sichergestellt, dass ein Betrieb eine räumliche und ökonomische Einheit bildet.

Bestimmung Höchstpreis

Massgebend für die Preisbestimmung für die Grundstücke ist die Bonität (Bodenqualität, Hangneigung, Form, Erschliessung, Bewirtschaftungseinschränkungen). Zum durchschnittlichen Vergleichspreis der letzten fünf Jahre kann ein Zuschlag von 5 bis 15 Prozent, je nach Arrondierung, gemacht werden. Die Preise für Landwirtschaftsland sind im Kanton Aargau regional unterschiedlich und liegen zwischen Fr. 3.– bis Fr. 13.–/m². Bei den landwirtschaftlichen Gewerben wird der Vergleichspreis vom Verkehrswert abgeleitet. Es kann ein Zuschlag von 15 Prozent gemacht werden. Bei einer Zwangsverwertung findet die Preisbegrenzung keine Anwendung (Art. 63 Abs. 2 (öffnet in einem neuen Fenster) i.V.m. Art. 66 (öffnet in einem neuen Fenster) Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht BGBB). Soll für einen Verkauf ausserhalb der Familie der Höchstpreis bestimmt werden, so kann ein Gesuch für eine Landbewertung vor Ort beim Kanton Aargau (Landwirtschaft Aargau) beantragt werden. Die Bewertung erfolgt nur mit Zustimmung des Eigentümers beziehungsweise der Eigentümerin.

Bodenpreise Aargau 2021 (PDF, 15 Seiten, 1.1 MB)

Vorkaufsrecht

Verwandtenvorkaufsrecht

Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat jeder Nachkomme, der das Gewerbe selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, ein Vorkaufsrecht zum Ertragswert. Wurde das landwirtschaftliche Gewerbe vor weniger als 25 Jahren aus einem Nachlass erworben, so haben in 2. Priorität auch Geschwister und Geschwisterkinder ein Vorkaufsrecht, wenn sie das Gewerbe selber bewirtschaften wollen und dazu geeignet sind. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück über 25 Aren veräussert, so hat jeder Nachkomme der Veräussererin oder des Veräusserers ein Vorkaufsrecht zum doppelten Ertragswert, wenn sie Eigentümerin beziehungsweise er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist.

Art. 42ff BGBB (öffnet in einem neuen Fenster)

Pächterinnen- und Pächtervorkaufsrecht

Wird ein bisher verpachtetes, landwirtschaftliches Grundstück über 25 Aren verkauft, hat die Pächterin oder der Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Pachtgegenstand, wenn sie beziehungsweise er dieses seit mindestens sechs Jahren gepachtet hat und Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbs im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist. Bei einem Verkauf innerhalb der Familie (Art. 62 lit. b BGBB (öffnet in einem neuen Fenster)) wird kein Pächterinnen- und Pächtervorkaufsrecht ausgelöst. Das Vorkaufsrecht ist im Streitfall auf dem zivilrechtlichen Weg durchzusetzen.

Art. 47ff BGBB (öffnet in einem neuen Fenster)

Miteigentümerinnen- und Miteigentümervorkaufsrecht

Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat jeder Miteigentümer, der das Gewerbe selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, ein Vorkaufsrecht zum Ertragswert. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück über 25 Aren veräussert, so hat jeder Miteigentümer, der bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist, ein Vorkaufsrecht zum doppelten Ertragswert.

Art. 49ff BGBB (öffnet in einem neuen Fenster)

Vorgehen zum Erhalt einer Erwerbsbewilligung

Es können vorgängig Abklärungen getroffen werden betreffend Selbstbewirtschaftung, Preis oder ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich. Daraufhin wird eine verbindliche Beurteilung vorgenommen. Die definitive Bewilligung wird gestützt auf den abgeschlossenen Vertrag erteilt.

Der abgeschlossene Vertrag ist durch die Urkundsperson (Notar oder Notarin) an Landwirtschaft Aargau zur Bewilligung einzureichen. Der Entscheid von Landwirtschaft Aargau wird der Urkundsperson und falls vorhanden, dem Pächter beziehungsweise der Pächterin eröffnet. Der Entscheid wird nach Ablauf der Beschwerdefrist beziehungsweise nach Eingang aller Beschwerdeverzichte rechtskräftig, sodass bei einer Bewilligung die Handänderung im Grundbuch eingetragen werden kann.