Häufige Fragen zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Die Fragen und Antworten dienen einzig der Information. Ihnen kommt kein rechtsverbindlicher Charakter zu. Rechtsverbindlich im Einzelfall sind ausschliesslich die einschlägige Gesetzgebung und Rechtsprechung. Mit „Grundbuchinspektorat“ ist das aargauische Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abteilung Register und Personenstand, Sektion Grundbuch und Notariat, gemeint.

1. Kann eine Person im Ausland ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus unter dem Titel "Betriebsstätte" bewilligungsfrei kaufen?

Grundsätzlich nein. Ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus gilt prinzipiell nicht als Betriebsstättengrundstück. Es kann allerdings mittels Stockwerkeigentumsbegründung eine Aufteilung des Gebäudes in reine Betriebs- und reine Wohnteile vorgenommen werden. Die reinen Betriebsteile (Stockwerkeinheiten) kann die Person im Ausland dann kaufen, die anderen Einheiten grundsätzlich nicht. Für den Fall, dass der Wohnanteil im gesamten Gebäude von absolut untergeordneter Bedeutung ist (z.B. eine Abwartwohnung in einem vielstöckigen Gewerbehaus), kann das gesamte Gebäude als Betriebsstättengrundstück betrachtet und bewilligungsfrei gekauft werden. Im Zweifel ist die untergeordnete Bedeutung des Wohnanteils mittels eines Gesuches bei der Bewilligungsbehörde (Grundbuchinspektorat) abklären zu lassen.

Eine spezielle Regelung gilt auch, wenn die Wohnanteile in einem Wohn- und Geschäftshaus von verbindlichen Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind (vgl. Art. 2 Abs. 3 BewG). In einem solchen Fall ist der Erwerb des gesamten Gebäudes unter dem Titel „Betriebsstätte“ denkbar. Allerdings muss auch in einem solchen Fall die betriebliche Nutzung des Gebäudes stets überwiegen, d.h. mindestens 51 % der gesamten Fläche müssen betrieblich in Anspruch genommen sein. Zwingende Wohnanteilvorschriften können demzufolge nur (aber immerhin) bis maximal 49 % der gesamten Bruttogeschossfläche berücksichtigt werden.

2. Kann ein ausländisch beherrschtes Unternehmen (Person im Ausland) betriebliches Reserveland kaufen?

Grundsätzlich ja. Unter dem Titel "Betriebsstätte" kann ein ausländisch beherrschtes Unternehmen bewilligungsfrei angemessene betriebliche Landreserven erwerben. Als "angemessen" gelten dabei Landreserven bis zu einem Drittel der gesamten Betriebsfläche, das heisst nach dem Erwerb des Landes müssen vom gesamten Betriebsterrain mindestens 2/3 betrieblich genutzt sein. Maximal 1/3 darf ungenutztes betriebliches Reserveland darstellen. In speziellen Fällen, z.B. bei flächenmässig sehr kleinen Betrieben, kann der Anteil des Reservelandes am Ganzen bis zu 50 % betragen. Überschreiten die zum Erwerb beabsichtigten Landreserven die erwähnten Richtgrössen, ist ein Erwerb des übersteigenden Teils grundsätzlich nicht möglich, es sei denn, der übersteigende Teil würde nicht als eigentliche Landreserve erworben, sondern bereits nach dem Erwerb kurzfristig, das heisst innert zirka 2 Jahren, mit betrieblichen Anlagen überbaut.

3. Können Ausländer und Ausländerinnen, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben und nicht aus EU- oder EFTA-Ländern stammen (sog. Drittstaatenangehörige), Wohngrundstücke in der Schweiz kaufen?

Es kommt auf die Art der Aufenthaltsberechtigung an:

  • Ausländer und Ausländerinnen mit Niederlassungsbewilligung C können gleich wie Schweizer und Schweizerinnen jede Art Wohngrundstücke in der Schweiz bewilligungsfrei kaufen. Sie gelten nicht als Personen im Ausland im Sinne des BewG. Der Erwerb muss aber auf eigene Rechnung erfolgen und darf insbesondere nicht treuhänderisch für Personen im Ausland getätigt werden.
  • Ausländer und Ausländerinnen mit Aufenthaltsbewilligung B oder anderer gleichwertiger Berechtigung (z.B. Legitimationskarte des EDA) können bewilligungsfrei eine Hauptwohnung für sich selbst kaufen (z.B. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung). Es darf sich aber nur um eine einzige Wohneinheit handeln. Nicht erlaubt wäre also z.B. ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Käufer bzw. die Käuferin muss zudem schriftlich erklären, dass er bzw. sie umgehend nach dem Erwerb das gekaufte Einfamilienhaus oder die gekaufte Eigentumswohnung als Hauptwohnung für sich (und seine bzw. ihre Familie) nutzen wird. Diese Erklärung ist verbindlich. Üblicherweise wird sie in den Kaufvertrag über das Grundstück integriert. Der Käufer bzw. die Käuferin muss bei einem Hauptwohnungserwerb im Kanton Aargau überdies zum Daueraufenthalt im Kanton Aargau berechtigt sein, was bedingt, dass er bzw. sie entweder bereits über die aargauische Aufenthaltsbewilligung B verfügt oder bei derzeit noch ausserkantonalem, schweizerischen Wohnsitz eine aargauische Aufenthaltsbewilligung B in Aussicht gestellt bekommen hat (verbindliche Zusicherung des aargauischen Migrationsamtes).

    Zweit- oder Ferienwohnungen können Ausländer und Ausländerinnen mit B-Aufenthaltsbewilligung im Kanton Aargau nicht erwerben (zur Erwerbsmöglichkeit in anderen Kantonen: siehe Merkblatt des Bundes zum BewG, Seiten 9 und 10). Ebenso können Ausländer und Ausländerinnen mit B-Aufenthaltsbewilligung keine Mehrfamilienhäuser kaufen.
  • Ausländer und Ausländerinnen ohne C- oder B-Bewilligung (z.B. L-Kurzaufenthalter oder vorläufig Aufgenommene, Asylsuchende etc.): Es können gar keine Wohngrundstücke erworben werden.

Zur Beachtung:

Die obigen Feststellungen gelten nur für Ausländer und Ausländerinnen mit Wohnsitz in der Schweiz, die nicht aus EU- oder EFTA-Ländern stammen.

Für Bürger und Bürgerinnen aus EU- und EFTA-Staaten, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, gelten aufgrund der Bilateralen Abkommen Schweiz–EU erleichterte Möglichkeiten des Grundstückerwerbs (vgl. dazu Rubrik "Grundstückerwerb durch Ausländer", Subtitel "Bilaterale Abkommen" sowie Subtitel "Erwerb Wohnimmobilien").

4. Können Ausländer und Ausländerinnen (EU-/EFTA-Bürger und -Bürgerinnen sowie Drittstaatenangehörige), die ihren Wohnsitz im Kaufzeitpunkt noch im Ausland haben, im Kanton Aargau Wohngrundstücke erwerben?

Grundsätzlich ist nur ein Erwerb einer Hauptwohnung denkbar. Der Erwerb einer Zweit- oder Ferienwohnung, oder der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, ist ausgeschlossen (einzige Ausnahme: Erwerb einer Zweitwohnung durch EU-/EFTA-Grenzgänger und -Grenzgängerinnen mit G-Ausweis; vgl. für diesen Spezialfall die Regelung in Art. 7 Bst. j BewG).

Ein Erwerb einer Hauptwohnung ist aber in der Regel auch nur dann möglich, wenn ein Umzug in die Schweiz unmittelbar bevorsteht (siehe im Einzelnen dazu Frage 9 nachfolgend).

5. Können sich Ausländer und Ausländerinnen an (Wohn-)Immobiliengesellschaften in der Schweiz beteiligen?

Es kommt einerseits darauf an, ob der Ausländer bzw. die Ausländerin in der Schweiz oder im Ausland wohnhaft ist, ob und welche Art Aufenthaltsberechtigung er bzw. sie für die Schweiz hat und ob er bzw. sie aus einem EU-/EFTA-Staat oder einem Drittstaat stammt.

Als Wohn-Immobiliengesellschaft gilt eine nicht börsenkotierte Gesellschaft, deren tatsächlicher Zweck (Hauptzweck oder einer der Hauptzwecke) im Erwerb oder im Halten von Wohn-Grundstücken oder anderen Nicht-Betriebstättegrundstücken besteht.

Im Einzelnen können folgende Fallgruppen unterschieden werden:

  • Ausländer und Ausländerinnen mit Wohnsitz im Ausland (gleich ob aus EU-/EFTA- oder Drittstaaten) dürfen sich gar nicht an Wohn-Immobiliengesellschaften in der Schweiz beteiligen. Es ist gar keine Beteiligung möglich, auch keine Minderheitsbeteiligung. Bereits der Erwerb eines einzigen Anteils untersteht der Bewilligungspflicht und kann grundsätzlich nicht bewilligt werden. Auch eine Beteiligung an der Gründung einer Wohn-Immobiliengesellschaft ist nicht möglich.
  • EU-/EFTA-Bürger und -Bürgerinnen mit Wohnsitz in der Schweiz können sich hingegen grundsätzlich uneingeschränkt an jeglichen Immobiliengesellschaften in der Schweiz beteiligen.
  • Ausländer und Ausländerinnen mit Wohnsitz in der Schweiz, die nicht aus EU-EFTA-Ländern stammen, dürfen sich nur dann an Wohn-Immobiliengesellschaften beteiligen, wenn sie über eine gültige Niederlassungsbewilligung C für die Schweiz verfügen. Anderenfalls ist keine Beteiligung an einer Wohn-Immobiliengesellschaft möglich.

    Ob es sich bei einer Gesellschaft konkret um eine Wohn-Immobiliengesellschaft handelt, kann gegebenenfalls beim Grundbuchinspektorat mittels Feststellungsgesuch abgeklärt werden.

    Keine Wohn-Immobiliengesellschaft ist beispielsweise eine Gesellschaft, die sich statutarisch ausschliesslich auf Betriebsstättengrundstücke im Sinne des BewG beschränkt hat und auch tatsächlich keinerlei Wohngrundstücke in ihrem Immobilien-Portfolio hält. Anteile an solchen Betriebsstätten-Immobiliengesellschaften können von allen Ausländern bewilligungsfrei erworben werden.

6. Kann ein Grundstückerwerb oder eine Grundstücksüberbauung (inkl. Schuldbrieferwerb) durch eine ausländische oder ausländisch beherrschte Bank finanziert werden?

  • Bei Betriebsstättengrundstücken: Jegliche ausländische Finanzierung inkl. Schuldbrieferwerb ist bewilligungsfrei möglich;
  • Bei Wohngrundstücken: Die Finanzierung darf dem ausländischen Kapitalgeber keine eigentümerähnliche Stellung in Bezug auf das in Frage stehende Grundstück verleihen. Eine eigentümerähnliche Stellung wird gemäss Rechtsprechung dann angenommen, wenn durch den Kredit die verkehrsübliche Belastung des Grundstücks deutlich überschritten wird und der Liegenschaftseigentümer resp. die Liegenschaftseigentümerin deshalb entsprechende Kredite von einem unbeteiligten Dritten – in der Regel einer Schweizer Bank – nicht erhalten hätte bzw. im Fall der Ablösung oder Kündigung nicht erhalten würde. Bei Wohnungen liegt die verkehrsübliche Belastungsgrenze derzeit bei rund 80 % des Grundstückverkehrswertes (vgl. dazu die BewG-Wegleitung des Bundes vom 1.4.2005, S. 15, Ziffer 77). In Bezug auf eine allfällige Bewilligungspflicht ist demnach zu fragen, ob sich die Fremdfinanzierung im verkehrsüblichen Rahmen bewegt und eine Schweizer Bank beim gleichen Schuldner eine gleiche oder ähnliche Finanzierung auch anbieten würde. Diesfalls würde nach dem BewG grundsätzlich keine Bewilligungspflicht angenommen. Im Zweifel, insbesondere wenn auch ungewöhnliche Klauseln in den Kreditverträgen enthalten sind oder neben dem Kreditvertrag weitergehende Abmachungen getroffen wurden, empfiehlt sich eine formelle Abklärung der Bewilligungspflicht bei der Bewilligungsbehörde (Grundbuchinspektorat).

7. (aufgehoben)

(aufgehoben)

8. Welche Unterlagen sind mit einem Gesuch um Feststellung der nicht-ausländischen Beherrschung einer AG einzureichen?

(Beispielfall einer kürzlich gegründeten Gesellschaft mit einigen wenigen Aktionären = relativ häufig vorkommender Fall)

  • Gründungsurkunde und Statuten
  • Handelsregisterauszug
  • Auszug aus dem Aktienbuch oder dem Aktionärsverzeichnis der Gesellschaft, vom Verwaltungsrat unterzeichnet
  • Pass- oder ID-Kopien bzw. der Ausländerausweise der Aktionäre (soweit die Nationalität und der Aufenthaltsstatus nicht aus anderen Unterlagen klar hervorgehen)
  • gegebenenfalls Nachweis, dass ausländische Aktionäre mit EU-/EFTA-Pass und B-Ausweis ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben
  • Erklärung der Aktionäre, dass sie ihre Aktien auf eigene Rechnung halten und nicht treuhänderisch für bewilligungspflichtige Personen nach BewG
  • Aufstellung über die gegenwärtigen Aktiven und Passiven der Gesellschaft, vom Verwaltungsrat unterzeichnet (mangels Vorliegen einer geprüften Bilanz und Erfolgsrechnung)
  • im Falle von bereits an die Gesellschaft erteilter oder zugesicherter Darlehen: Nähere Angaben zu den Darlehensgebern und zum Darlehensverhältnis (Personalien, Nationalität, allfälliger Aufenthaltsstatus in der Schweiz der Darlehensgeber, bei bedeutenden Darlehenssummen auch eine Kopie des Darlehensvertrages); bei Aktionärsdarlehen: Nachweis, dass die Darlehensmittel aus dem Vermögen des Aktionärs stammen und Erklärung des Aktionärs, dass er die Mittel auf eigene Rechnung leistet respektive geleistet hat und nicht treuhänderisch für Drittpersonen
  • Bestätigung der Gesellschaft, dass sie derzeit über keine ausländischen Fremdmittel verfügt und auch nicht vorhat, solche Mittel in absehbarer Zeit aufzunehmen
  • Genaue Angaben zur Finanzierung des Grundstückerwerbs, insbesondere Höhe der verwendeten Eigenmittel und Auflistung der verwendeten Fremdmittel unter Angabe der Darlehensgeber und der für das Darlehen gestellten Sicherheiten (Finanzierungszusicherungen von Banken sind beizulegen); wird das Grundstück in absehbarer Zeit überbaut sind auch die entsprechenden Finanzierungsangaben zur Überbauung zu machen
  • Entwurf des Grundstückkaufvertrages oder Kopie des bereits unterzeichneten Vertrages, zumindest aber ein Grundbuchauszug über das zu erwerbende Grundstück

9. Kann ein Ausländer bzw. eine Ausländerin mit (Noch-)Wohnsitz im Ausland im Kanton Aargau eine Liegenschaft als Hauptwohnung kaufen?

Ein diesbezüglicher Erwerb ist unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes (BewG) denkbar. Es muss aber mittels Unterlagen glaubhaft dargelegt werden können, dass die zu kaufende Liegenschaft effektiv in Kürze als Hauptwohnung genutzt wird. Beim Grundbuchinspektorat ist in jedem Falle ein Gesuch um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht zu stellen. Das Grundbuchinspektorat wird dann die gesamte Situation prüfen und in einer Verfügung festhalten, dass der Erwerb als Hauptwohnungskauf nicht der Bewilligungspflicht unterliegt und gewisse Auflagen verhängen (Wohnsitznahme innert einer bestimmten Frist, Nachweis der Hauptwohnsitznahme mittels einer entsprechenden Niederlassungsbescheinigung der Gemeinde).

Es muss in solchen Fällen stets ein Gesuch beim Grundbuchinspektorat gestellt werden. Das Grundbuchamt trägt solche Käufe nicht direkt im Grundbuch ein. Wird ein entsprechender Vertrag dennoch beim Grundbuchamt zur direkten Eintragung im Grundbuch angemeldet, verweist das Grundbuchamt den Erwerber gemäss Art. 18 BewG zur Gesuchstellung an das Grundbuchinspektorat (= Bewilligungsbehörde).

Dem Grundbuchinspektorat sind im Rahmen des Gesuchs um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht die folgenden Unterlagen einzureichen:

  • schriftliches Gesuch mit Beschreibung der Ausgangslage und Antrag auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht sowie
    • Angaben zur Person des Erwerbers, das heisst vollständige Personalien mit Vorname, Name, Geburtsdatum, Zivilstand, Staatsangehörigkeit und derzeitiger Adresse;
    • Angaben zur Finanzierung des Grundstückserwerbs in der Schweiz (Höhe der eingesetzten Eigenmittel und Fremdmittel; bei den Fremdmitteln: Genaue Bezeichnung des Kapitalgebers und des jeweiligen Forderungsbetrages);
    • Angaben zum voraussichtlichen Übersiedlungszeitpunkt in die Schweiz; ebenso Angaben zur zukünftigen Erwerbssituation in der Schweiz; Zusicherungen für eine Beschäftigung oder eine Kopie eines bereits abgeschlossenen Arbeitsvertrages sind beizulegen (Lohnsummen und andere vertrauliche Vertragsdaten können zugedeckt werden); ebenso ist eine allfällig vorhandene behördliche Zusicherung für eine Aufenthaltsbewilligung beizulegen;
    • Angaben zu bereits bestehendem Grundeigentum im Ausland und/oder in der Schweiz (Ort der Liegenschaften; Art und Weise der Nutzung, insbesondere des ausländischen Grundeigentums nach Umzug in die Schweiz [evtl. Verkauf, Vermietung etc.]; Gründe für die Art und Weise der Nutzung);
    • Hauptwohnungserklärung, das heisst schriftliche Erklärung des Erwerbers, dass ihm das Erwerbsobjekt ab dem ..... (Datum) als Hauptwohnsitz dienen wird; diese Hauptwohnungserklärung kann auch in einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag über das Grundstück enthalten sein;
  • sofern bereits vorhanden: Notarieller Kaufvertragsentwurf oder Kopie des bereits abgeschlossenen Kaufvertrages; liegt weder ein Entwurf noch ein abgeschlossener Kaufvertrag vor, ist zumindest ein aktueller Grundbuchauszug über das zu kaufende Grundstück beizulegen.

Das Gesuch muss von allen Erwerbern oder deren bevollmächtigten Vertretern unterzeichnet werden.

Die Einforderung von weiteren notwendigen Unterlagen bleibt in jedem Falle vorbehalten.

Das Grundbuchinspektorat prüft die Unterlagen und erlässt dann – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – eine Verfügung über die Nichtbewilligungspflicht nach BewG. Die Verfügung wird erst nach unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist rechtskräftig. Beschwerdeberechtigt sind nebst der Standortgemeinde auch der kantonale Rechtsdienst des Regierungsrates und das Bundesamt für Justiz. Sobald die Verfügung rechtskräftig ist (das Grundbuchinspektorat macht hierüber zu gegebener Zeit eine Bescheinigung), kann der Grundstückkaufvertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung im Grundbuch angemeldet werden.