Lebenssituationen - Liegenschaften des Privatvermögens oder des Geschäftsvermögens

Allgemeines

Steuerpflichtig ist, wer Eigentum oder Nutzniessung an Liegenschaften (Grundstück gemäss § 51 Abs. 1 StG) hat. Die Besteuerung erfolgt als

• Einkommenssteuer auf dem Eigenmietwert abzüglich Unterhaltkosten und Schuldzinsen (§ 30 Abs. 1 lit. b StG i.V.m. §§ 39 Abs. 2 und 40 Abs. 1 StG),
• Vermögenssteuer auf dem Steuerwert abzüglich Schulden (Hypotheken) (§ 51 Abs. 2-6 i.V.m. § 52 StG).

Unterhaltskosten für Liegenschaften im Privatvermögen sind grundsätzlich abzugsfähig, soweit es sich um werterhaltende Aufwände handelt (§ 39 Abs. 2-6 StG). Wertvermehrende Aufwendungen weisen den Charakter von Investitionen auf und sind deshalb nicht abzugsfähig.
Für den konkreten Fall, siehe das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt.

Beim Verkauf einer Liegenschaft des Privatvermögens wird der Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer belastet (§ 95 Abs. 1 StG), sofern nicht Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann (§ 98 StG). Die Steuer beträgt bei einer Besitzdauer der Liegenschaft bis zu einem Jahr 40 % und nimmt mit der Zunahme der Besitzesdauer ab. Ab 25 und mehr Jahren wird der Mindestsatz von 5 % erreicht (§ 109 StG).

Beim Verkauf einer Liegenschaft des Geschäftvermögens wird der Gewinn mit der Einkommenssteuer (gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler) oder mit der Gewinnsteuer besteuert (§ 95 Abs. 2 StG). Bei selbstständig Erwerbenden gilt die Präponderanzmethode (§ 27 Abs. 2 i.V.m. § 266 StG).

Zum Begriff 'Präponderanzmethode' >> Vermögenssteuer, insbesondere Geschäftsvermögen.

Vermögenssteuer: Bewertungsgrundsätze

Für die Erfassung im Vermögen gelten die in § 51 Abs. 2-4 StG geregelten Bewertungsgrundsätze.

Weitere Ausführungen >> Vermögenssteuer.

Einkommenssteuer: 3 Formen von Liegenschaftserträgen

Liegenschaftserträge (im engeren Sinn)

Die Liegenschaftserträge umfassen insbesondere (§ 30 Abs. 1 StG)

• alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung,
• den Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die der steuerpflichtigen Person auf Grund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen,
• Einkünfte aus Baurechtsverträgen,
• Einkünfte aus dem Abbau von Kies, Sand und andern Bestandteilen des Bodens.

Besteuerung des "Eigenmietwertes"

Von besonderer politischer Brisanz ist die Besteuerung des "Eigenmietwertes" der selbst genutzten Liegenschaft, denn hier stellt sich die Frage der Rechtsgleichheit und Steuergerechtigkeit im Verhältnis Mieterin/Mieter - Eigenheimbesitzerin/Eigenheimbesitzer.

Die Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer können einen Teil ihrer Wohnkosten - Auslagen in der Form von Hypothekarzinsen und Unterhalt - steuerlich zum Abzug bringen. Die Mieterinnen und Mieter können demgegenüber den Mietzins steuerlich nicht zum Abzug bringen. Da die Mieterinnen und Mieter auf diese Weise mit einem höheren steuerbaren Einkommen veranlagt würden als die Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und dies einer rechtsgleichen Behandlung widerspricht, erfolgt eine Korrektur in Form der Anrechnung eines Eigenmietwertes. Dieser entspricht grundsätzlich dem ortsüblichen Mietzins.

Das Bundesgericht hat denn auch bestätigt, dass die vollständige und undifferenzierte Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes ohne ausgleichende Massnahmen vor Art. 8 der Bundesverfassung nicht standhalten würde.

Schätzung des Wertes der Eigennutzung

Der Wert der Eigennutzung wird geschätzt. Er entspricht grundsätzlich dem Markt- oder Verkehrswert und ist auf Grund von Vergleichen mit ähnlichen Objekten, die vermietet sind, vorzunehmen. Da bei Einfamilienhäusern - im Gegensatz zu Eigentumswohnungen - Vergleichsmietzinse weitgehend fehlen, sind die Steuerbehörden auf pauschale Schätzungsrichtlinien angewiesen, die von geschätzten Marktmietzinsen ausgehen müssen.

Die Richtlinien für die Schätzung des Marktmietzinses müssen in allen Fällen in dem Sinne gerecht werden, dass keine Schätzung zu hoch ausfällt. Mit anderen Worten muss eine relativ breite Sicherheitsmarge eingerechnet werden, was grundsätzlich eine zurückhaltende Bewertungspraxis rechtfertigt. Trotz aller Zurückhaltung darf indessen die Eigenmietwertfestsetzung nicht willkürlich tief sein. Währenddem in § 30 Abs. 2 StG für die Kantons- und Gemeindesteuern ein minimaler Eigenmietwert von 60 % der Marktmiete verankert ist (als Folge der Rechtsprechung des aargauischen Verwaltungsgerichtes sowie des Bundesgerichtes), muss dieser gemäss Weisung der Eidgenössischen Steuerverwaltung für die direkte Bundessteuer mindestens 70 % der Marktmiete betragen.