Das Grundbuch erklärt

Der nachfolgende Auszug eines Presseartikel ist in der Aargauer Rundschau (Mittwoch, 13. Februar 2008) erschienen. Die Genehmigung zur Publikation wird dem verantwortlichen Redaktor, Herr Peter Remund, verdankt.

Mit Herzblut den Bürgern verpflichtet

Dem Grundbuchverwalter des Bezirks Lenzburg, Franz Frey, über die Schultern geschaut
Im Grundbuchamt wird in aller Stille ohne viel Publizität gearbeitet. Der Verwalter des Grundbuchamtes Lenzburg stellt den Aufgaben- und Tätigkeitsbereich der wenig bekannten Nahtstelle zwischen Staat und Bürger vor.
 
Das Grundbuch, ein Buch mit sieben Siegeln? Das Grundbuch, ein Amt mit vielen Büchern? Oder was stellen Sie sich darunter vor? Wissen Sie es genau? Wenn ja, dann haben Sie gegenüber einem grossen Teil Ihrer Mitbürger einen Vorsprung. Das Grundbuch ist das Register über die Grundstücke und der daran bestehenden Rechte und Lasten. Es ist – obwohl häufig unbekannt – noch viel mehr. Es steht an der Trennstelle zwischen Staat und Bürger, ist staatlich organisiert, aber arbeitet vornehmlich für den Bürger und die Wirtschaft. Der Besuch beim Grundbuchamt des Bezirks Lenzburg an der Sägestrasse 6 A in Lenzburg sowie das Gespräch mit dem Grundbuchverwalter Notar Franz Frey zeigen, dass Attraktivität und  Informationsgehalt die Vorstellungskraft über das Amt bei weitem übersteigen. Schon die hellen, übersichtlichen Räumlichkeiten und die grosszügig ausgestalteten Arbeitsplätze für das Mitarbeitenden-Team beeindrucken und lassen zumindest erahnen, dass hier ein gerüttelt Mass an anspruchsvoller Arbeit täglich verrichtet wird. Und in der Tat nicht eigennützig, wird doch dafür gesorgt, "dass viel Geld fliesst unter anderem durch Kaufpreiszahlungen, Bauvorhabenfinanzierungen, Hypothekarkredite, Materialkäufe, Handwerkerleistungen und Löhne, was auch dem Staat einiges an Geld einträgt", bringt es der Grundbuchverwalter auf den Punkt.

Rechte geltend machen
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über die Grundstücke, in welches die dinglichen Rechte wie Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte eingetragen werden. So umschreibt es das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) und die Grundbuchverordnung (GBV), beide seit dem 1. Januar 1912 in Kraft. Das tönt für viele Bürgerinnen und Bürger eher abstrakt. Franz Frey findet dafür aber einen klärenden Vergleich: Bücher, Lineale, Bleistifte seien zur Schulzeit oft mit dem Namen angeschrieben worden, gleiches habe der Hotelier getan durch Gravieren seines Tafelsilbers oder der Handwerker mit seinem Werkzeug durch Einbrennen oder Aufkleben des Firmenlogos. Dies immer in der Absicht, Rechte am gekennzeichneten Gegenstand geltend zu machen. Soll ein beweglicher Gegenstand den Besitzer wechseln, so genüge die Übergabe an den Erwerber und der Empfänger sei der neue Besitzer und Eigentümer. Nicht so bei Grundstücken, hier könne man einerseits die Eigentumsansprüche nicht oder nur unvollkommen markieren und andererseits sei die körperliche Übergabe eines Grundstückes bei einem Verkauf nicht möglich. Der Vergleich leuchtet ein, Grund genug für den Gesetzgeber, damals im Zivilgesetzbuch den Erwerb von Rechten an Grundstücken rechtssicher zu regeln und den Eintrag in ein öffentliches Register, ins Grundbuch, zu verlangen. Aber wie war es denn vor Einführung des eidgenössischen Grundbuches von 1912 mit den Grundeigentumsrechten? "Auch schon in früheren Jahrhunderten bemühte sich der Staat um eine Kontrolle dieser Rechte. Rechtswirksame Grundeigentumsverhältnisse wurden damals durch die Gemeinden in Fertigungsprotokollen festgehalten, die übrigens bei den Gemeinden nach wie vor eingesehen werden können", erklärt Frey. "Obwohl seit 1912 an der Einführung des eidgenössischen Grundbuchs gearbeitet wird, ist dies im Kanton Aargau aber noch nicht in allen Gemeinden flächendeckend abgeschlossen, für einige Gemeinden wird noch das Interimsregister geführt", berichtet Grundbuchverwalter Frey und ergänzt, dass im Bezirk Lenzburg in allen 20 Gemeinden das eidgenössische Grundbuch eingeführt sei.

Grundlegende Dokumente
Zum besseren Verständnis verdeutlicht Notar Frey die Bestandteile des Grundbuches. "Es ist nicht ein einziges Buch, sondern es setzt sich zusammen aus unterschiedlichen Registern, die zusammen in einer engen rechtlichen Beziehung stehen und dadurch ein Ganzes bilden, das Institut Grundbuch", schildert Franz Frey die Komplexität der grundlegenden Dokumente für Rechtssicherheit im Bereich des Grundeigentums: das Tagebuch enthält die Grundbuchanmeldungen nach der Reihenfolge ihres Einganges; der Eintrag bestimmt Datum und Rang des in das Hauptbuch einzutragenden Rechtes. Die Grundbuchpläne enthalten die vom Grundbuch-Geometer vermessene Darstellung der Grundstücke. Aus den Belegen sind die Beschreibungen, Vereinbarungen und Details ersichtlich, sie sind die öffentlichen und privaten Urkunden, welche dem Grundbuchamt als Grundlage für die Einträge im Hauptbuch dienen wie  beispielsweise Kauf- oder Dienstbarkeitsverträge. Im Hauptbuch werden nämlich nur Stichworte eingetragen. Für jedes Grundstück ist ein Blatt angelegt. Die Gesamtheit dieser Blätter bildet den wichtigsten Bestandteil des Grundbuchs, das "Hauptbuch". Das Hauptbuch wird im Aargau auf verschiedenen Datenträgern geführt, dem herkömmlichen Papiergrundbuch, oder, wie in Lenzburg auf maschinell beschreibbaren Loseblättern. Die Zukunft wird das EDV Grundbuch sein, hofft Frey.  Aufschlussreich ist die Menge der gelagerten Dokumente beim Grundbuchamt Lenzburg:  260'000 Belege, was 185 Metern Belegbänden entspricht sowie 35'000 Hauptbuchblätter oder anders formuliert,  35'000 registrierte Grundstücke. "Täglich gehen zwischen 10 bis 100 Anmeldungen von Rechtsgeschäften ein", erwähnt Frey. Beim Grundbuchamt Lenzburg lagern schätzungsweise 2,6 Millionen Dokumentenseiten. Imposante Zahlen, die das Ausmass der Tätigkeit im Amt widerspiegeln. Erstaunlich, dass die anspruchsvolle und detailreiche Arbeit im Grundbuchamt von insgesamt sieben Mitarbeitenden mit 580 Stellenprozenten erledigt werden können. Frey betont, dass dies nur möglich ist dank dem engagierten und gut funktionierenden Mitarbeiterteam und dass er sich glücklich schätzt auf die Unterstützung dieser Mitarbeitenden zählen zu dürfen.

Spiegel der Kultur
Schon zu früheren Zeiten galten die Feststellungen über die Verhältnisse am Grundeigentum in den Fertigungsprotokollen und später in den Grundbüchern als eine Grundlage der wirtschaftlichen Prosperität. Auch heute bildet das Grundbuch ein zuverlässiger Spiegel der Konjunktur, ein Seismograph zur Beurteilung der Entwicklung der Bautätigkeit und des Liegenschaftshandels. Im Jahre 2007 sind im Bezirk Lenzburg 2075 Grundstücke und 685 Gebäude gehandelt bzw. gebaut worden mit einem totalen Kaufpreis von 646 Millionen Franken, wovon 345 Millionen Franken durch Bankkredite finanziert wurden, berichtet Franz Frey. "Dabei profitiert das Gewerbe, die Handwerker und Arbeitsplätze werden gesichert", betont Frey und bekräftigt die Zunahme der Gesamtzahl der Kaufpreise von rund 9 Prozent im Bezirk gegenüber dem Jahr 2006. Dies hänge wohl auch mit der verkehrsmässig guten Lage, der Infrastruktur und dem hohen Bildungsangebot von Lenzburg und Umgebung sowie der besseren Nutzung des Baulandes zusammen, ist Notar Frey überzeugt. Dass der Staat von dieser Situation ebenfalls ein Stück vom Kuchen abschneiden könne, erwähnt Frey beiläufig, da auf einzelnen grundbuchlichen Vorgängen neben Kanzlei- und Grundbuchgebühren auch eine Grundbuchabgabe erhoben werde.

Kundenfreundliche Dienstleistungen
Das Grundbuch ist grundsätzlich öffentlich. So ist jedermann ist berechtigt, beim Grundbuchamt die Auskunft zu erhalten, wer als Eigentümer eines Grundstückes im Grundbuch eingetragen ist. Welche weiteren Auskünfte das Grundbuchamt über Grundstücksdaten herausgeben darf, hält die Grundbuchverordnung im entsprechenden Artikel fest. "Mit der heutigen Gesetzgebung ist das schon recht viel", stellt Frey fest. Aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes des Eigentümers dürfe aber nicht über alle Einträge informiert werden. "Aber wir suchen und finden fast immer eine Lösung, dass unsere Kunden die für sie notwendigen Informationen erhalten. Blosse Neugierde können und dürfen wir aber nicht befriedigen", stellt Frey klar. So sind zum Beispiel Kaufpreise tabu. Unbeschränktes Einsichtsrecht hätten dagegen die Aargauischen Notare, weil sie unter dem Amtsgeheimnis stehen. Diese beschränkten oder unbeschränkten Auskunftsrechte führen dazu, dass letztes Jahr 2600 schriftliche Grundbuchauszüge erstellt werden durften und mehrere Tausend Telefonanrufe zu behandeln waren. Die schriftlichen Auszüge seien früher noch in mühseliger Abschreibarbeit aus dem Papiergrundbuch bewerkstelligt worden, heute können in wenigen Minuten Loseblattkopien angefertigt werden, freut sich Frey. Bestelle der Kunde heute einen Auszug, dann habe er diesen in  der Regel am folgenden Tag in der Post. Möglich sei dies, da die Grundbucheinträge aus dem Papiergrundbuch auf 35000 Loseblätter übertragen worden seien: eine zusätzliche, eigeninitiative Arbeit über 15 Jahre neben den üblichen Tages-Geschäften.