Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Vorbemerkungen:
Die Fragen und Antworten dienen einzig der Information. Ihnen kommt kein rechtsverbindlicher Charakter zu. Rechtsverbindlich im Einzelfall sind ausschliesslich die einschlägige Gesetzgebung und Rechtsprechung.
Mit „Grundbuchinspektorat“ ist das aargauische Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abteilung Register und Personenstand, Sektion Grundbuch und Notariat, gemeint.

Grundsätzlich nein. Ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus gilt prinzipiell nicht als Betriebsstättengrundstück. Es kann allerdings mittels Stockwerkeigentumsbegründung eine Aufteilung des Gebäudes in reine Betriebs- und reine Wohnteile vorgenommen werden. Die reinen Betriebsteile (Stockwerkeinheiten) kann die Person im Ausland dann kaufen, die anderen Einheiten grundsätzlich nicht. Für den Fall, dass der Wohnanteil im gesamten Gebäude von absolut untergeordneter Bedeutung ist (z.B. eine Abwartwohnung in einem vielstöckigen Gewerbehaus), kann das gesamte Gebäude als Betriebsstättengrundstück betrachtet und bewilligungsfrei gekauft werden. Im Zweifel ist die untergeordnete Bedeutung des Wohnanteils mittels eines Gesuches bei der Bewilligungsbehörde (Grundbuchinspektorat) abklären zu lassen.

Eine spezielle Regelung gilt auch, wenn die Wohnanteile in einem Wohn- und Geschäftshaus von verbindlichen Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind (vgl. Art. 2 Abs. 3 BewG). In einem solchen Fall ist der Erwerb des gesamten Gebäudes unter dem Titel „Betriebsstätte“ denkbar. Allerdings muss auch in einem solchen Fall die betriebliche Nutzung des Gebäudes stets überwiegen, d.h. mindestens 51 % der gesamten Fläche müssen betrieblich in Anspruch genommen sein. Zwingende Wohnanteilvorschriften können demzufolge nur (aber immerhin) bis maximal 49 % der gesamten Bruttogeschossfläche berücksichtigt werden.

Es kommt auf die Art der Aufenthaltsberechtigung an:

• Ausländer und Ausländerinnen mit Niederlassungsbewilligung C können gleich wie Schweizer und Schweizerinnen jede Art Wohngrundstücke in der Schweiz bewilligungsfrei kaufen. Sie gelten nicht als Personen im Ausland im Sinne des BewG. Der Erwerb muss aber auf eigene Rechnung erfolgen und darf insbesondere nicht treuhänderisch für Personen im Ausland getätigt werden.
  
• Ausländer und Ausländerinnen mit Aufenthaltsbewilligung B oder anderer gleichwertiger Berechtigung (z.B. Legitimationskarte des EDA) können bewilligungsfrei eine Hauptwohnung für sich selbst kaufen (z.B. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung). Es darf sich aber nur um eine einzige Wohneinheit handeln. Nicht erlaubt wäre also z.B. ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Käufer bzw. die Käuferin muss zudem schriftlich erklären, dass er bzw. sie umgehend nach dem Erwerb das gekaufte Einfamilienhaus oder die gekaufte Eigentumswohnung als Hauptwohnung für sich (und seine bzw. ihre Familie) nutzen wird. Diese Erklärung ist verbindlich. Üblicherweise wird sie in den Kaufvertrag über das Grundstück integriert. Der Käufer bzw. die Käuferin muss bei einem Hauptwohnungserwerb im Kanton Aargau überdies zum Daueraufenthalt im Kanton Aargau berechtigt sein, was bedingt, dass er bzw. sie entweder bereits über die aargauische Aufenthaltsbewilligung B verfügt oder bei derzeit noch ausserkantonalem, schweizerischen Wohnsitz eine aargauische Aufenthaltsbewilligung B in Aussicht gestellt bekommen hat (verbindliche Zusicherung des aargauischen Migrationsamtes).
  
  Zweit- oder Ferienwohnungen können Ausländer und Ausländerinnen mit B-Aufenthaltsbewilligung im Kanton Aargau nicht erwerben (zur Erwerbsmöglichkeit in anderen Kantonen: siehe Merkblatt des Bundes zum BewG, Seiten 9 und 10). Ebenso können Ausländer und Ausländerinnen mit B-Aufenthaltsbewilligung keine Mehrfamilienhäuser kaufen.
  
• Ausländer und Ausländerinnen ohne C- oder B-Bewilligung (z.B. L-Kurzaufenthalter oder vorläufig Aufgenommene, Asylsuchende  etc.): Es können gar keine Wohngrundstücke erworben werden.

Zur Beachtung:

Die obigen Feststellungen gelten nur für Ausländer und Ausländerinnen mit Wohnsitz in der Schweiz, die nicht aus EU- oder EFTA-Ländern stammen.

Für Bürger und Bürgerinnen aus EU- und EFTA-Staaten, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, gelten aufgrund der Bilateralen Abkommen Schweiz–EU erleichterte Möglichkeiten des Grundstückerwerbs (vgl. dazu Rubrik „Grundstückerwerb durch Ausländer“, Subtitel „Bilaterale Abkommen“ sowie Subtitel „Erwerb Wohnimmobilien“).

• bei Betriebsstättengrundstücken: Jegliche ausländische Finanzierung inkl. Schuldbrieferwerb ist bewilligungsfrei möglich;
  
• bei Wohngrundstücken: Die Finanzierung darf dem ausländischen Kapitalgeber keine eigentümerähnliche Stellung in Bezug auf das in Frage stehende Grundstück verleihen. Eine eigentümerähnliche Stellung wird gemäss Rechtsprechung dann angenommen, wenn durch den Kredit die verkehrsübliche Belastung des Grundstücks deutlich überschritten wird und der Liegenschaftseigentümer resp. die Liegenschaftseigentümerin deshalb entsprechende Kredite von einem unbeteiligten Dritten - in der Regel einer Schweizer Bank - nicht erhalten hätte bzw. im Fall der Ablösung oder Kündigung nicht erhalten würde. Bei Wohnungen liegt die verkehrsübliche Belastungsgrenze derzeit bei rund 80 % des Grundstückverkehrswertes (vgl. dazu die BewG-Wegleitung des Bundes vom 1.4.2005, S. 15, Ziffer 77). In Bezug auf eine allfällige Bewilligungspflicht ist demnach zu fragen, ob sich die Fremdfinanzierung im verkehrsüblichen Rahmen bewegt und eine Schweizer Bank beim gleichen Schuldner eine gleiche oder ähnliche Finanzierung auch anbieten würde. Diesfalls würde nach dem BewG grundsätzlich keine Bewilligungspflicht angenommen. Im Zweifel, insbesondere wenn auch ungewöhnliche Klauseln in den Kreditverträgen enthalten sind oder neben dem Kreditvertrag weitergehende Abmachungen getroffen wurden, empfiehlt sich eine formelle Abklärung der Bewilligungspflicht bei der Bewilligungsbehörde (Grundbuchinspektorat).

Ist die nicht-ausländische Beherrschung einer AG abklärungsbedürftig, sind mit einem entsprechenden Gesuch an das Grundbuchinspektorat die folgenden Unterlagen mitzureichen:

1. Handelsregisterauszug über die AG
2. (letzte) geprüfte Bilanz und Erfolgsrechnung der AG
3. von der Revisionsstelle der AG unterzeichnete Auflistung über die bei der AG vorhandenen ausländischen Fremdmittel (insbesondere Darlehen), mit jeweils genauer Angabe des Kapitalgebers und des Forderungsbetrages, respektive Bestätigung der Revisionsstelle, dass bei der AG keinerlei ausländischen Fremdmittel vorhanden sind
4. Liste mit den Aktionären der AG, mit Angabe der Staatsangehörigkeit und der Adresse, gegebenenfalls auch des fremdenpolizeilichen Status in der Schweiz (Niederlassungsbewilligung C, Aufenthaltsbewilligung B etc.) sowie der Beteiligungsquote des Aktionärs
5. Bescheinigung der Revisionsstelle, dass keine Anhaltspunkte bestehen, wonach die Aktionäre ihre Aktien treuhänderisch für bewilligungspflichtige Ausländer halten resp. Angabe, welche Aktien von einzelnen Aktionären bekanntermassen treuhänderisch gehalten werden
6. Entwurf des Grundstückkaufvertrages oder Kopie des bereits unterzeichneten Vertrages, zumindest aber ein Grundbuchauszug über das zu erwerbende Grundstück
7. Angaben zur Finanzierung des Grundstückerwerbs (verwendete Fremdmittel unter Nennung des Darlehensgebers, verwendete Eigenmittel).

Die Einforderung von weiteren Unterlagen im Einzelfalle bleibt vorbehalten.

Handelt es sich bei der erwerbenden AG um eine Gesellschaft eines Konzerns, sind die Angaben 1 - 5 auch über die Konzern-Muttergesellschaft beizubringen.

Die obigen Angaben gelten bei GmbH’s sinngemäss.

Ein diesbezüglicher Erwerb ist unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes (BewG) denkbar. Es muss aber mittels Unterlagen glaubhaft dargelegt werden können, dass die zu kaufende Liegenschaft effektiv in Kürze als Hauptwohnung genutzt wird. Beim Grundbuchinspektorat ist in jedem Falle ein Gesuch um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht zu stellen. Das Grundbuchinspektorat wird dann die gesamte Situation prüfen und in einer Verfügung festhalten, dass der Erwerb als Hauptwohnungskauf nicht der Bewilligungspflicht unterliegt und gewisse Auflagen verhängen (Wohnsitznahme innert einer bestimmten Frist, Nachweis der Hauptwohnsitznahme mittels einer entsprechenden Niederlassungsbescheinigung der Gemeinde).

Es muss in solchen Fällen stets ein Gesuch beim Grundbuchinspektorat gestellt werden. Das Grundbuchamt trägt solche Käufe nicht direkt im Grundbuch ein. Wird ein entsprechender Vertrag dennoch beim Grundbuchamt zur direkten Eintragung im Grundbuch angemeldet, verweist das Grundbuchamt den Erwerber gemäss Art. 18 BewG zur Gesuchstellung an das Grundbuchinspektorat (= Bewilligungsbehörde).

Dem Grundbuchinspektorat sind im Rahmen des Gesuchs um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht die folgenden Unterlagen einzureichen:

• schriftliches Gesuch mit Beschreibung der Ausgangslage und Antrag auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht sowie
• Angaben zur Person des Erwerbers, das heisst vollständige Personalien mit Vorname, Name, Geburtsdatum, Zivilstand, Staatsangehörigkeit und derzeitiger Adresse;
• Angaben zur Finanzierung des Grundstückserwerbs in der Schweiz (Höhe der eingesetzten Eigenmittel und Fremdmittel; bei den Fremdmitteln: Genaue Bezeichnung des Kapitalgebers und des jeweiligen Forderungsbetrages);
• Angaben zum voraussichtlichen Übersiedlungszeitpunkt in die Schweiz; ebenso Angaben zur zukünftigen Erwerbssituation in der Schweiz; Zusicherungen für eine Beschäftigung oder eine Kopie eines bereits abgeschlossenen Arbeitsvertrages sind beizulegen (Lohnsummen und andere vertrauliche Vertragsdaten können zugedeckt werden); ebenso ist eine allfällig vorhandene behördliche Zusicherung für eine Aufenthaltsbewilligung beizulegen
• Hauptwohnungserklärung, das heisst schriftliche Erklärung des Erwerbers, dass ihm das Erwerbsobjekt ab dem  ..... (Datum) als Hauptwohnsitz dienen wird; diese Hauptwohnungserklärung kann auch in einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag über das Grundstück enthalten sein;
  
• sofern bereits vorhanden: Notarieller Kaufvertragsentwurf oder Kopie des bereits abgeschlossenen Kaufvertrages; liegt weder ein Entwurf noch ein abgeschlossener Kaufvertrag vor, ist zumindest ein aktueller Grundbuchauszug über das zu kaufende Grundstück beizulegen.

Das Gesuch muss von allen Erwerbern oder deren bevollmächtigten Vertretern unterzeichnet werden.

Die Einforderung von weiteren notwendigen Unterlagen bleibt in jedem Falle vorbehalten.

Das Grundbuchinspektorat prüft die Unterlagen und erlässt dann – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – eine Verfügung über die Nichtbewilligungspflicht nach BewG. Die Verfügung wird erst nach unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist rechtskräftig. Beschwerdeberechtigt sind nebst der Standortgemeinde auch der kantonale Rechtsdienst des Regierungsrates und das Bundesamt für Justiz. Sobald die Verfügung rechtskräftig ist (das Grundbuchinspektorat macht hierüber zu gegebener Zeit eine Bescheinigung), kann der Grundstückkaufvertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung im Grundbuch angemeldet werden.